今日の授業は「住宅ローンの変動金利」です！ニュースで「9月から金利が見直される」と聞いて、気になっている人もいるかもしれません。なぜこのタイミングで見直しがあるのか、返済額はどう変わるのか、順番にやさしく見ていきましょう。
そもそも変動金利はどうやって決まるの？
住宅ローンの変動金利は、多くの銀行で「短期プライムレート」という金利を基準に決められています。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に1年以内の短期でお金を貸すときに使う、いわば「優良企業向けの標準金利」のこと。この短期プライムレートが動くと、住宅ローンの「基準金利」も連動して見直される仕組みです。
日本銀行（日銀）が2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で政策金利を1.0%程度へ引き上げることを決めたことを受けて、大手銀行は短期プライムレートを引き上げました。三菱UFJ銀行はこの動きを受け、2026年9月1日から住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すと発表しています。ここだけ聞くと「9月から返済額が上がる」と身構えてしまいますが、あわてなくて大丈夫です。仕組みを順に見ていくと、そう単純ではないことがわかります。
今、確定していることと、まだ確定していないこと
新しい基準金利そのものは2026年8月31日に公表される予定で、この記事を書いている時点ではまだ数字は出ていません。「上がる方向で動いている」ことは確かでも、「何%になるか」はまだ発表待ちです。ここ、混同しやすいところなので気をつけましょう。
| すでに確定していること | まだ確定していないこと（8月31日発表待ち） |
|---|---|
| 2026年9月1日から基準金利を見直す銀行がある | 新しい基準金利が具体的に何%になるか |
| 見直しは日銀の短期プライムレート引き上げが理由 | 各行でどれくらい引き上げ幅に差が出るか |
| 多くの銀行で5年ルール・125%ルールがある（例外あり） | 自分の契約に5年ルール等が適用されるか（要個別確認） |
参考：三菱UFJ銀行「【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて」／日本銀行「金融政策決定会合の結果」（確認日2026-08-16）
銀行によって基準金利の見直し時期や頻度（毎月型・年2回型など）は異なります。ご自身の契約がどちらのタイプかは、銀行から届く「ご返済のお知らせ」で確認できます。
基準金利が上がっても、返済額はすぐには変わらない
ここで多くの人が驚くのが、「金利が上がった＝来月から返済額アップ」ではないという点です。多くの銀行では、変動金利（元利均等返済）の住宅ローンに次の2つのルールがあります（元金均等返済にはこのルールがない場合が多いので、契約タイプの確認が必要です）。
- 5年ルール：金利が見直されても、毎月の返済額は原則5年間変わらない（返済額のうち元金と利息の内訳だけが変わる）
- 125%ルール：5年後に返済額が見直されるときも、直前の返済額の125%までしか上がらない
たとえるなら、家計というバケツに毎月同じ量の水（返済額）を入れているようなものです。金利が上がると、そのうち「利息」という蒸発する分が増え、「元金」という実際に貯まる分が減ります。バケツに入れる水の量（返済額）自体は、しばらくは変わらない、というイメージです。
ただし返済額が変わらないぶん、元金の減るペースは遅くなります。総返済額で見れば、金利が上がった影響は結局どこかで負担として出てくる点は押さえておきましょう。銀行や借入時期によってはこの2つのルールを採用していない商品もあるため、断定はできません。自分の契約内容は「ご返済のお知らせ」や銀行への問い合わせで確認するのが確実です。
もし金利が0.1%上がったら？考え方のイメージ
具体的な引き上げ幅はまだ発表されていないため、ここでは実際の数字ではなく「考え方」を掴む練習として、仮に金利が0.1%上がった場合の目安をイメージしてみましょう（あくまで仕組みを理解するための一般的な試算で、実際の引き上げ幅とは異なります）。
借入残高が2,000万円、残り返済期間20年というケースで単純計算すると、金利が0.1%上がることによる年間の利息負担の増加は、おおよそ2万円前後が目安になります。ただし前述の5年ルールがあれば、この増加分がすぐに毎月の返済額へ反映されるわけではなく、元金と利息の内訳の変化として先に表れます。実際の負担は借入残高・残存期間・金利タイプによって大きく変わるため、正確な金額は銀行のシミュレーションや「ご返済のお知らせ」で確認してください。
今から確認しておきたいこと
今すぐ何かを慌てて変える必要はありません。ただ、次の3つは確認しておくと安心です。
- 自分の住宅ローンが「変動金利」かどうか（固定金利なら今回の見直しの影響はありません）
- 契約が「毎月型」「年2回型」など、どのタイプの変動金利か（見直し時期が変わります）
- 借入先の銀行から届く「ご返済のお知らせ」で、新しい基準金利と適用開始日を確認する
固定金利への切り替えを検討する人もいますが、切り替えにはメリット・デメリットの両方があります。個別の判断は、住宅ローンを組んだ金融機関や、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q. 変動金利は年に何回見直されるの？
A. 銀行や契約タイプによって異なります。毎月見直すタイプもあれば、年2回（多くは4月・10月に返済額へ反映）見直すタイプもあります。自分の契約タイプは「ご返済のお知らせ」で確認できます。
Q. 5年ルール・125%ルールがあれば、返済額が急に増えることは絶対にないの？
A. 5年ごとの見直しでも直前の返済額の125%までしか上がらない仕組みですが、これは「返済額の急増を抑える」ルールであり、利息の負担自体が消えるわけではありません。銀行や商品によってはこのルールがない場合もあるため、必ず自分の契約内容を確認しましょう。
Q. 固定金利に変えたほうがいいの？
A. 一概には言えません。固定金利は返済額が変わらない安心感がある一方、一般に変動金利より金利水準が高めに設定される傾向があります。今後の金利動向をどう考えるか、家計にどれだけ余裕があるかによって最適な選択は変わるため、金融機関や専門家に相談することをおすすめします。
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今日のまとめ
- 2026年9月1日から、住宅ローンの変動金利の基準金利を見直す銀行がある（新しい数字は8月31日発表）
- 多くの銀行では5年ルール・125%ルールがあり、返済額は見直されてもすぐには変わらないことが多い（例外あり）
- 自分の契約タイプは「ご返済のお知らせ」で確認するのが確実
今日の授業はここまで！次回もお楽しみに。
